1.不動産開発を考える
不動産開発は用地取得からプランニング、実際の施工からその後の運営までが視野に入る息の長い取り組みといえます。
いわば街づくり全般がこの不動産開発ということばで表されているといってもよく、これを一手に取り仕切っているデベロッパーには、建築に関する専門家はもとより、都市計画などの法律面の解釈と手続き、都市のデザイン、顧客と直接向き合う営業担当まで、さまざまな部門のスタッフが集まっています。
このような不動産開発を考える場合、最初の段階で都市計画法に定める開発許可制度などの、法制面での知識や経験がないと、計画が途中で頓挫してしまうことにもなりかねません。
不動産開発に耐えるだけの優良な土地があったとしても、行政の許可が下りなければ開発に着手することはできず、もしも着手したとしてもそれは違法なものとなってしまうためです。
見切り発車で土地そのものやそれを取り巻く状況をよく考えずに用地買収などの具体的なステップを進めてしまったがために、取り返しのつかない事態になってしまうケースも散見されるところです。
またデベロッパーの側だけではなく、たとえば個人で相続をしたものの当面の使いみちがない土地について、デベロッパー経由での不動産開発によって有効活用しようとする場合などにも、地盤改良の必要があるかどうかなどといった技術的・物理的な側面からの検討のほか、法制面からの検討も最初にしておくべきものといえます。
2.開発許可制度とは？
ここでとりわけ重要となる開発許可制度ですが、一定の開発行為について行政の許可にかからしめることによって、公共施設の整備や宅地の安全性などの水準を保つことを目的とした、都市計画法上の制度のことをいいます。
また市街化調整区域に該当する場合は、市街化区域とは反対に開発行為を制限することで、法的な区域区分に応じたメリハリのある土地利用を可能にし、都市計画の実効性を担保するという意味合いもあります。
開発許可の対象となってくるのは、都市計画区域または準都市計画区域で開発行為をしようとする人で、一定の例外も法律のなかでは設けられています。
すなわち都市計画区域にあたる場合は、市街化区域、市街化調整区域、区域区分が定められていない非線引き区域のいずれも許可制度の対象となります。
それ以外の区域であっても、準都市計画区域、都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域のそれぞれが対象となり、結局は適用される条文が異なっているものの、すべての国土が対象と考えてもよいものです。
3.都道府県知事、指定都市、中核市および施行時特例市の市長が権限をもつ
このような開発許可の権限をもっているのは、都市計画法のなかでは都道府県知事、指定都市、中核市および施行時特例市の市長とされています。
ほかにも地方自治法の規定によって都道府県知事の権限の一部を処理することとされた市町村がありますので、このような場合は許可を出すのはもはや都道府県知事ではなく、事務処理市町村と呼ばれるそれぞれの市町村の側となります。
また開発区域が複数の区域にまたがっている場合には、その区域を管轄している許可権者がそれぞれ権限をもっていますので、実際には相互に調整をしながら取り扱いを定めます。
逆に開発許可が不要とされている場合もないわけではありません。不動産開発をするにあたって、ごく小規模に済ませるのであれば、許可が必要ないケースに該当する可能性が高まりますが、収益性や効率性というところを考えると、そのようなミニ開発が果たして意味があるのかどうかも事前によく検討しておく必要があります。
検討した結果としてなおメリットがあることがわかったのであれば、具体的な手続きに向けて進むのもよいといえますが、いきなり何もせずに着手してしまうのは当然ですが適切なことではありません。
4.許可不要の開発行為について
この許可不要の開発行為ですが、たとえば市街化区域、非線引き区域、準都市計画区域のなかでの一定規模未満の開発行為の場合が該当します。
この場合の一定規模というのはそれぞれの区域によって異なりますが、市街化区域であれば原則として開発区域の面積が1000平方メートル未満となっています。
もしも首都圏整備法に定める既成市街地や近郊整備地帯の区域を含む市町村の場合は、1000平方メートルではなく500平方メートルに基準がより厳しくなります。
非線引き区域の場合は原則として開発区域の面積が3000平方メートル未満の開発行為が該当しています。
このようなことから開発をしようとしている土地が所在する市町村によって、実際に法的な意味で着手できるかどうかの難易度が大幅に異なってくることがありますので、事前に検討する上でのポイントとなります。
また開発許可制度は都市計画法にもとづくものですが、それ以外にもさまざま法律または条例による規制がかけられている可能性もあります。
有名なところでは国レベルでは宅地造成等規制法、都道府県レベルや市町村レベルでも宅地開発事業条例を制定しているのが普通です。
最終更新日 2025年7月8日
